Mutui

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono. Non costituisce, invece, una specie particolare, il cosidetto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

Chiedere un mutuo

Nelle pratiche di mutuo è centrale il ruolo del notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.

Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell'immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e con la sua esperienza e preparazione può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, eliminando le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.

È consigliabile rivolgersi per tempo al notaio in modo da avere il tempo di verificare e valutare tutti gli aspetti del contratto e non all’ultimo minuto quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento.

Interessi

Il tasso degli interessi è indicato in termini percentuali, può essere:

fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo. Chi sceglie avrà rate costanti che non subiranno modifiche e variazioni;
variabile, quando è determinato con riferimento a parametri di indicizzazione mutevoli che vengono determinati con criteri di obiettività e certezza, come ad esempio l'Euribor (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento. Se la scelta effettuata sarà redditizia e comporterà un risparmio di costi, potrà essere definito solamente a posteriori in base all'effettivo andamento avuto dai parametri di indicizzazione;
misto in cui, a scelta del mutuatario, anche più volte durante il contratto, il tasso di interesse può variare da fisso a variabile o viceversa. Alcune tipologie di mutuo a tasso variabile prevedono un tetto di interesse massimo che non potrà essere superato, oppure un tasso minimo sotto il quale l'interesse applicabile non potrà mai scendere;

Il tasso di mora, generalmente superiore a quello ordinario, viene applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata, per il quale il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare anche gli interessi di mora. Si applica alle rate impagate, composte da capitale ed interessi; i contratti di mutuo di norma prevedono espressamente il divieto del cosiddetto anatocismo, cioè del maturare di interessi su interessi.

Per legge i tassi di interesse applicati ai contratti di mutuo non possono superare soglie massime di valore stabilite dalla legge, così il mutuatario ha la garanzia che i tassi praticati non siano usurari.

Durata e tipologia di rata

Nella scelta di un mutuo bisogna prestare particolare attenzione ad una serie di aspetti, a partire dalla durata del mutuo, cioè del tempo concesso per restituire il capitale ottenuto in prestito e i relativi interessi. La durata del mutuo si evince dal piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata I piani di ammortamento più lunghi, che consentono di avere singole rate di importo minore, corrispondono anche ad un più elevato importo di interessi versati alla banca a compensazione del maggior rischio a proprio carico.

Nella scelta della durata del mutuo si deve pertanto valutare principalmente la propria capacità di adempimento, potendo e dovendo sempre programmare con prudenza i propri investimenti, in base alle proprie esigenze e alle proprie capacità economiche attuali e preventivabili per il futuro.

Il piano d'ammortamento più diffuso è quello "alla francese", che prevede il rimborso degli interessi con metodo scalare: si inizia pagando rate di mutuo composte principalmente da interessi ed in minima parte da quote di capitale, mentre nella seconda parte le rate sono composte da una maggior quota di capitale e da una minor quota di interessi.

Qualora si scelga un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà variare durante la durata del finanziamento, mentre nel caso di mutuo a tasso variabile il relativo piano di ammortamento potrà subire tutte le variazioni dovute all'oscillazione del tasso di interesse.

Si può scegliere la cadenza delle rate del piano di ammortamento che possono essere mensili, trimestrali, semestrali, ecc.

Trasparenza delle condizioni contrattuali

Per comprendere l'effettivo costo del mutuo si devono tenere presenti, oltre al tasso di interesse, anche le ulteriori voci di spesa: ad esempio i costi di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da terzi; spese fiscali e per assicurazioni; altre spese contrattualmente connesse con l'operazione.

In relazione ai costi deve essere inserito nel mutuo e nel relativo documento di sintesi il T.A.E.G. (tasso annuo effettivo globale) definibile come il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il T.A.E.G. comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito e rappresenta la media ponderata di spesa del mutuo.

Inoltre le banche sono tenute a fornire ai clienti, prima della stipula del contratto, un prospetto informativo standardizzato, che consente una più semplice ed intuitiva comparazione delle condizioni del mutuo.

In base alla nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, le banche sono tenute a mettere a disposizione della clientela un "foglio informativo" il quale deve contenere, tra l'altro, le condizioni economiche dell'operazione e le clausole contrattuali che la regolano.

Il cliente ha quindi il diritto di ottenere prima della conclusione della stipulazione una copia completa del contratto per poter valutare il contenuto del medesimo.

Al contratto deve essere allegato, per espressa previsione di legge, un "documento di sintesi" volto a fornire al cliente una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche il TAEG.

Trattamento fiscale

Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette. Vediamo quali:

nel caso di mutui contratti per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come "prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull'importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre il mutuo, per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;
se si tratta di mutui contratti per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come "prima casa” le parti, al contratto si applica un'imposta sostitutiva nella misura del 2% sull'importo del mutuo.

In entrambi i casi, la banca funge da sostituto d'imposta e trattiene direttamente la somma dovuta all'erario, provvedendo poi a versarla a quest'ultimo.

L'Agenzia delle Entrate, anche a seguito del decisivo intervento del Consiglio Nazionale del Notariato - volto a tutelare i diritti dei cittadini - ha chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente di risolvere anticipatamente il rapporto estinguendo il debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge (diciotto mesi) non determina l’incompatibilità di tali contratti con il regime tributario agevolato.

Estinzione anticipata

Nei contratti di "credito fondiario" (di mutuo per l’acquisto o ristrutturazione della casa), la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di restituire, in tutto o in parte, il mutuo anticipatamente, restituendo il capitale senza dover pagare gli interessi fino a quel momento maturati.

Attualmente i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc.) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche, non possono più essere gravati da penali o commissioni in caso di estinzione anticipata.

Qualora il mutuatario debba estinguere un mutuo contratto prima del febbraio 2007, e nel quale fosse prevista una penale per l'estinzione, può chiedere ed ottenere dalla banca un ribasso di tale penale, secondo parametri stabiliti dalla legge.

Nei casi in cui sia comunque prevista una penale per l'estinzione anticipata, il contratto dovrà stabilirne l'entità ed esemplificare la relativa formula di calcolo.

Cambiare mutuo

Il mutuatario può decidere di variare le condizioni del mutuo già stipulato, per migliorare le condizioni economiche del contratto. La modifica può avvenire nei seguenti modi:

a) mutuo “di sostituzione”: per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere anche liquidità per soddisfare nuove necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca con tutti i costi e controlli di legalità collegati;

b) "rinegoziazione": è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse. Questa modifica, che richiede la collaborazione delle parti originarie del contratto, trova però un limite importante perché bisogna rispettare l'importo del debito residuo del vecchio mutuo alla data di stipula della modifica;

c) "surrogazione nell’ipoteca" (o “portabilità” dell’ipoteca): il mutuatario ottiene da una banca diversa da quella con la quale aveva originariamente contratto il mutuo, un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori allo scopo di estinguere il debito preesistente e "sostituire" la nuova banca alla vecchia in tutte le garanzie che assistevano il precedente contratto, ivi compresa l'ipoteca già in essere. Il limite della portabilità consiste nella necessità che il nuovo importo finanziato coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio mutuo. Le spese inerenti all'operazione di surroga sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante.

Clausole contrattuali e tutela del consumatore

La legge n. 52 del 1996 ha introdotto nell’ordinamento italiano delle norme protettive dei consumatori nei rapporti contrattuali con i professionisti.

Il "Codice del Consumo" contiene una rielaborazione organica della maggior parte delle norme vigenti poste a tutela dei consumatori.

In Italia vi sono stati numerosi interventi riequilibratori dei contratti effettuati sia da parte della giurisprudenza sia per effetto di iniziative delle Associazioni per i consumatori.

Vi sono una serie di clausole che destano dubbi di abusitivà, come ad esempio quelle che stabiliscono:

quale foro competente in via esclusiva, per il caso di controversie, quello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore;
che gli estratti conto della banca fanno sempre piena prova contro il debitore;
il divieto al mutuatario il diritto di chiedere la cancellazione della garanzia ipotecaria dopo che il mutuo è stato integralmente rimborsato;
il divieto in termini assoluti dell’accollo del debito derivante dal mutuo;
limitazioni rilevanti all’uso dell’immobile concesso in garanzia;
il divieto di alienazione dell’immobile;
deroga al regime di comunione legale;
la facoltà della banca di risolvere il contratto a fronte del mancato rispetto di obbligazioni troppo generiche, o non particolarmente significative, o non corrispondenti a interessi meritevoli di tutela;
il trasferimento a carico del mutuatario degli oneri tributari diretti della banca.

Appaiono inoltre abusive le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La legge ha escluso espressamente la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni qualora non sussista un giustificato motivo e senza che ne sia data comunicazione in forma scritta in via anticipata.

Nei contratti di mutuo viene, pertanto, normalmente inserita una formula di chiusura in base alla quale vengono fatte salve le disposizioni inderogabili del Codice del Consumo e non producono quindi effetto le clausole dello stipulando contratto e dei relativi allegati, che possano essere ritenute in contrasto con la suddetta disciplina.

Ipoteca e fideiussione

Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: la più utilizzata è l'ipoteca.

Si tratta di un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni, quindi per mutui di durata superiore va rinnovata.

L'ipoteca viene iscritta sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo (nella maggior parte dei casi il doppio dell'importo concesso alla parte mutuataria) in quanto tiene conto degli interessi corrispettivi dovuti, degli eventuali interessi moratori, e delle altre eventuali spese che la banca dovesse affrontare per il recupero del credito.

Spesso nei contratti di mutuo si assiste anche all'utilizzo di un altro tipo di garanzia, la fideiussione, in base alla quale un soggetto terzo rispetto al mutuante e al mutuatario garantisce il debito di quest'ultimo con tutti i propri beni presenti e futuri. Frequentemente la fideiussione viene affiancata alla garanzia ipotecaria, a maggior tutela dell’istituto che concede il prestito.

Sospensione e inadempimento

Recentemente, anche in considerazione della crisi economica, è stato costituito un fondo di garanzia che prevede nei contratti di mutuo stipulati per l'acquisto della prima casa la possibilità per il mutuatario di sospendere il pagamento delle rate per un determinato periodo di tempo se ricorrono determinate condizioni, per esempio: regolarità dei precedenti pagamenti, perdita del lavoro, ecc.

Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, può condurre alla decadenza dai termini di dilazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento assoluto.

Quando non si è in presenza di un semplice ritardo in uno o più pagamenti, ma è ormai chiaro che il debitore non potrà più far fronte agli impegni assunti nei confronti della banca, quest'ultima potrà decidere di risolvere il contratto e di richiedere immediatamente la restituzione di quanto dovutole, senza che il mutuatario possa più avvalersi della dilazione contenuta nel piano di ammortamento.

Qualora il mutuatario non provveda al pagamento di tale somma, la banca utilizzerà la garanzia esistente a proprio favore. In caso di ipoteca si avrà, pertanto, il pignoramento del bene e inizierà il processo esecutivo il quale, con tutte le garanzie di legge, condurrà alla vendita all'asta del bene stesso ed al riparto del ricavato tra i creditori intervenuti alla procedura, il tutto nel rispetto dei gradi di priorità legale in base alla presenza o meno di garanzie a favore degli aventi diritto.

Estinzione e cancellazione

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata ma l'ipoteca, invece, può sopravvivere all'estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via "formale" e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari. Attualmente, però, ciò avviene piuttosto raramente.

Infatti per ogni tipo di finanziamento, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio, può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo Unico Bancario vigente, che consente al mutuatario che abbia adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell'ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi e senza aggravio di ulteriori spese. La banca provvede ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate - Territorio - Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell'obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell'ipoteca che risultava collegata al mutuo. Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l'ipoteca resti in vita.

In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire il titolo per ottenere la cancellazione dell'ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

tratto da www.notariato.it